建筑设备租赁合同法律风险分析

随着许多建设规模项目不断增加，建筑承包商租赁大型设备的模式行业也逐渐兴起。作为建筑设备租赁方，会面临租金被拖欠、设备丢失等问题。那该如何做到事前防范风险、事中监控、事后救济呢？本文通过整理和归纳建筑设备租赁合同纠纷这类案件后，从以下几点提示法律风险及对策，以期各建筑设备租赁方能予以重视并参考。

一、案由有争议：建筑设备租赁合同抑或建设工程施工合同？

租赁合同的订立侧重于一方拥有特定的标的物，另一方以标的物的使用价值为目的与所有人订立租赁合同。而承揽合同的订立不强调特定标的物的存在，侧重于一方拥有特定的材料或者技术完成特定的工作量，定作方主要关注的是特定工作任务的完成。

由于有些租赁合同在履行过程中，出租方在交付标的物后又提供专业人员，导致双方之间的法律关系游离在承揽关系与租赁关系之间。实践中可以进行建筑设备操作的专业人员有很多，承租方可以选择自己提供专业人员。相对于拥有建筑设备的出租方在长期的建筑施工工作中更便于联系专业人员，因此产生了承租方依赖于出租方施工技术的表象。

为峰律师提示在签订合同之时，对合同名称有问题的，必须提出更改。对合同内容中与租赁无关的施工条款建议删除。同时出租方在合同中约定提供设备，不提供技术或者人员的支持；如需提供，需支付人员工资等额外费用。

二、合同主体不明确

多数情况下，相对方都是以项目部的名义签订合同，从严格意义上来讲，项目部是不具备合同签订主体资格的，在公司作为合同主体时只有总公司、分公司在其营业范围内可以对外签订合同。

其次，很多合同有些都是实际施工人签字并没有盖章的，或者有些是个人私刻公章，随意盖章，其章系假章。第三，实际租赁主体与拆迁备案登记表上面登记的使用单位不一致的时候，应以实际的租赁方为合同相对方，不能当然的认为备案单位就是应当支付租金的租赁方。

为峰律师提示出租方需要在上全国企业信用信息公示系统查询签订合同的主体，对其主体进行尽职调查。同时在履行过程中发现签订主体可能和实际租赁方不一致的时候，需要立即对实际租赁方尽职调查，并且核实履行过程中的证据。如果证据不足的时候，及时补足证据。

三、起租时间和停用时间的确定

在合同履行过程中，出租方将设备运输到工地上，签收人一般都工地上的人，其身份往往不明确。这一签收行为，可辅助证明设备的起租时间。所以建议出租方在签收行为中，必须事先在合同文本中让承租方确认有权签收设备的人员，再在签收单上由其人员签字确认。另外，出租方可以起草起租单，写明起租时间，让其盖章。 

对于停用时间，在实际履行过程中，承租方以发函的方式通知出租方，将其设备退场。出租方接收到通知之日尽快去现场与出租方一同核实设备有无损坏或者丢失等情况，并签字确认设备的现状。现实情况下，有很多出租方认为设备如果一直没有退出场地，就可以持续计算租金。或者认为出租方未支付租金，就可以将其设备放置其场地。为峰律师提示一旦承租方要求出租方将其设备退场，其租金将停止计算。如果长期不去搬离设备，其设备可能会面临被损坏或者丢失的风险。

四、付款时间不利于出租方

往往有时候作为出租方与承租方特别是和国企签订的合同，基本上合同条款都不利于出租方。结算方式很多都是约定，双方办理完结算，交付发票后支付款项，或者工程竣工验收合格后支付款项。如果对方拒绝办理结算，将无法主张付款。如果工程迟迟无法验收，将导致款项无法支付。

为峰律师提示在商业谈判中，合同条款没法更改的前提下签订了租赁合同，那出租方应及时按照合同条款制作结算单与承租方办理结算。在办理结算之时，出租方尽快制作签收单让其签收或者微信确认承租方已经签收了。如果承租方迟迟不予以结算，出租方将有证据证明承租方故意不予以结算，恶意促使条件不成就。

对于工程验收的情况，建议通过项目所在地的住建局网站等查询项目有无验收。如果没有验收，具体了解无验收的原因。

五、无约定违约条款、设备赔偿条款

承租方很多时候都不会准时付款。因合同条款中没有约定违约条款，所以承租方认为违约成本太低，导致其一直不付款。建议合同中约定逾期支付租金的违约条款，如果没法约定的情况下，可考虑在合同履行过程中另行增加上述条款让其实际施工人盖章或者签字。

同时还会面临工地上人员很杂、监管不到位等原因导致设备保管不善的问题。如果损坏或者丢失了，在双方没有约定的情况，法院将会按照市场价值折旧后酌情判赔。所以，为了维护出租方的利益，建议合同中必须有设备保管条款，也可考虑在合同文本中写明设备的价款。。

六、管辖的确定

对于管辖的约定，是为了保证公平公正，也为了己方的利益。无论起诉还是应诉，异地诉讼成本会产生更多的成本，也会产生更多的不可控因素，因此很多时候双方会因为管辖的问题产生纠纷。同时有些承租方为了拖延时间，恶意利用法律程序，提起管辖权异议，导致案件审理时间拖长，出租方迟迟不能实现债权。

为峰律师提示在合同中约定由己方所在的人民法院管辖。如果不能约定对己方有利的条款，那可考虑约定比较靠近己方住所地所在的法院，比如合同履行地所在地法院管辖。

七、诉讼时效

诉讼时效是对债权人的一种限制，可能导致权利主张无法得到支持。实践中存在很多碍于情面或者希望可以长期合作，就迟迟都没有去主张自己的权利。或者已经主张了，但是没有保存证据。诉讼时效已过，权利人才向法院或者其他权力机构提起诉讼/仲裁，由此导致权利人的权利无法得到实现。

为峰律师提示出租方对于应收账款需要建立台账，写明应付款时间。如承租方长期不予以支付款项，需要及时以发微信、发函或者诉讼等方式向有权代表承租方的一方主张权利，并保存好追索债权的证据。